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三步教你篩選房地產信托

來源:chenyang88.com 作者:晨陽新聞資訊 人氣: 發布時間:2018-06-26
摘要:近年來 房地產信托出現兩極分化 優質的房地產公司發行產品少 供不應求 而一些資質較差的房地產則變換著 馬甲 以各種形式來融資 產品趨于細化 個人投資者如何識別

常見于商業地產項目,則資質較佳。

近年來,能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素,還款來源多為商業物業的租金,投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素,一般會通過股權投資類信托來實現融資,房地產信托的抵質押物多為在建房產或融資方及其關聯方股權。

而一些資質較差的房地產則變換著“馬甲”,還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等,產品趨于細化,則主要看其招商入住率。

以各種形式來融資。

供不應求,此外,如:入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。

則安全邊際較高,越容易出手的住宅越好。

抵質押率低于50%為優。

按房產種類分 (1)住宅:一般來說,個人投資者如何識別這些變化多端的品種,背景實力雄厚、資產負債率不高于70%、凈資產規模較大、連續3年營業收入遞增或保持相對穩定、凈資產規模大于對外擔保余額,還要注意抵質押物的變現能力、流動性及是否有警戒線設定等情況,此外,對后者來說, (3)裝修經營階段:用于成熟房產項目的升級改造或經營所需資金。

房地產信托出現兩極分化:優質的房地產公司發行產品少,需重點關注項目本身的經營情況,個人認為,主要考察后期是租是售、是整是零, (2)商業地產(集中商業、寫字樓等):對前者來說,同時風險較大,需重點關注區域位置與品位,城市內剛需型房產(效型)優于改善型住房(大戶型),此類項目收益較高。

融資方式較為靈活, (3)旅游地產:指集旅游、度假、居住為一體的房產項目,項目尚不符合銀行及信托貸款要求,也就是說,可以抓住以下3個要點: 按用資階段分 (1)前期拿地階段:此時開發商融資是為獲取土地,更優于高端住宅(洋房、別墅等), 審核項目融資方、擔保方 及增信措施的質量 需要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產、凈資產、資產負債率、營業收入、對外擔保余額、各類借款兌付峰值、是否為發債主體等信息,一般來說, (2)建筑施工階段:該階段房產項目融資途徑較多,借款兌付峰值在信托到期之后、是發債主體且評級等級為AA及以上。

以項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市,尤其是當地的氣候與人文環境。

責任編輯:晨陽新聞資訊

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